„Pracodawcy Pomorza”, przy wsparciu merytorycznym Kancelarii Radców Prawnych M. Rusiecki, M. Szymkiewicz, R. Kurek sp. p., mogli przygotować dzisiaj, w swoje siedzibie, spotkanie poświęcone aktualizacji opłaty rocznej w kwestii użytkowania wieczystego.
Podwyżki kwot za użytkowanie wieczyste to temat trudny, z którym często wiąże się wiele emocji. Pod koniec zeszłego roku, wiele gmin w Polsce zaktualizowało swoje opłaty. Problem pojawia się w momencie, gdy mieszkańcy, korzystając z gruntów gminnych lub stanowiących własność Skarbu Państwa, otrzymując informację o nowej opłacie, muszą się ustosunkować do kwoty nawet kilkunastokrotnie przewyższającej dotychczasową stawkę.
Problemem jest także nieprzewidywalność podwyżek, bowiem użytkownik wieczysty jako strona umowy o użytkowanie wieczyste zasadniczo nie ma wpływu na decyzję o podwyżce opłaty, nie może również przewidzieć, kiedy właściciel gruntu podejmie decyzję o przystąpieniu do aktualizacji opłaty za dany grunt, ani jaka będzie wysokość zaproponowanej podwyżki, bowiem uzależniona jest ona od wartości nieruchomości ustalanej na podstawie operatu sporządzonego na zlecenie gminy lub Skarbu Państwa. Użytkownik wieczysty nie jest powiadamiany o przystąpieniu do sporządzenia operatu, a o podwyżce opłaty dowiaduje się dopiero z wypowiedzenia, gdzie podana jest wysokość nowej opłaty.
Procedura postępowania dotyczącego odwołania od aktualizacji opłaty przebiega przy tym według specyficznych reguł, stanowiących połączenie prawa administracyjnego i postępowania cywilnego, co także może stanowić dla użytkownika wieczystego pewien problem w skutecznej obronie przed nieuzasadnioną bądź nieprawidłowo dokonaną podwyżką opłaty.
O tym, jak sobie poradzić ze zmianami, gdzie szukać pomocy w wypadku nieuzasadnionej podwyżki i nieprecyzyjnych przepisów, opowiedział na spotkaniu radca prawny Rafał Kurek. Będąc pełnomocnikiem użytkowników wieczystych, prowadził kilkadziesiąt postępowań dotyczących aktualizacji opłat rocznych za użytkowanie wieczyste przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym w Gdańsku i sądami w Gdyni i w Gdańsku, a także przed Sądem Najwyższym w Warszawie.
Porady obejmowały następujące zagadnienia:
– Uregulowanie prawne użytkowania wieczystego (ustawa o gospodarce nieruchomościami, kodeks cywilny),
– Rodzaje opłat z tytułu użytkowania wieczystego,
– Wypowiedzenie wielkości opłaty rocznej (aktualizacja),
– Zmiany wysokości stawki procentowej opłaty,
– Zmiana wartości nieruchomości lub trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana,
– Aktualizacja na wniosek użytkowania wieczystego (zadanie obniżenia opłaty rocznej),
– Zasady wyceny dla potrzeb ustalania opłaty z tytułu użytkowania wieczystego,
– Odwołanie od aktualizacji opłaty rocznej do Samorządowego Kolegium Odwoławczego,
– Przykłady postępowań i pozwów w sprawie wycen nieruchomości (np. utrata płynności finansowej firmy z powodu podniesienia opłaty rocznej),
– Rozliczanie nakładów, które są elementem infrastruktury technicznej nieruchomości,
– Problematyka rozliczania odsetek przy wpłatach,
– Egzekucja opłaty rocznej ustalonej przez SKO i postępowanie przed SKO,
– Zasady wyceny, błędy popełniane przez rzeczoznawców przy sporządzaniu operatów*,
– Dyskusyjna wycena/szacowanie wartości nieruchomości,
– Sporządzenie operatu na rzecz gminy (możliwość popełnienia błędu przez rzeczoznawcę),
– Termin ważności operatu,
– Rozbieżności w wycenach rzeczoznawców,
– Skutki niezachowania terminu do wniesienia sprzeciwu od orzeczenia SKO,
– Wypowiedzenie wysokości opłaty co do części nieruchomości,
– Wygaśnięcie umowy użytkowania wieczystego.
Prezentacja ze spotkania jest dostępna tutaj: Użytkowanie wieczyste
* Operat szacunkowy jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości i stanowi dokument urzędowy. Może być sporządzany wyłącznie w formie pisemnej. W razie istotnych rozbieżności w opiniach o wartości tej samej nieruchomości, sporządzonych przez rzeczoznawców majątkowych, oceny prawidłowości tych wycen dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Operat zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń, wyniku końcowego
Kancelaria Radców Prawnych M. Rusiecki, M. Szymkiewicz, R. Kurek sp. p.: http://www.kancelaria.gdynia.pl/
Biuletyn Informacji Publicznej Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku: http://www.sko.gdansk.pl/
Autor
Maciej Michniewski
Pracodawcy Pomorza
m.michniewski@pracodawcypomorza.pl
